報告要點
回顧歷史,總結(jié)規(guī)律
為探尋地產(chǎn)股波動之謎,我們回顧了房改以來的行情史,并總結(jié)出五大規(guī)律:第一,實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟雙重屬性共同決定股價走勢;第二,經(jīng)濟周期決定地產(chǎn)政策周期,地產(chǎn)政策周期平滑經(jīng)濟周期;第三,地產(chǎn)政策周期具有明顯的內(nèi)生性與滯后性;第四,板塊機會大于個股機會,把握趨勢重于研判價值;第五,地產(chǎn)股同步大盤且更富彈性。
路徑依賴決定板塊走勢
2013年上半年地產(chǎn)股的波動再次印證了以上五大規(guī)律,而中國經(jīng)濟也依然走在“經(jīng)濟下行——政策微調(diào)——房地產(chǎn)反彈——經(jīng)濟上行——房價上漲——調(diào)控趨緊——經(jīng)濟下行”的老路上。盡管市場對中國經(jīng)濟走內(nèi)生增長新路的預期愈來愈強,我們依然堅定的認為今年經(jīng)濟無法徹底擺脫對老路的依賴。這既是因為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和制度變革很難一蹴而就,也是因為政府必須兼顧短期經(jīng)濟的增長。
基于以上邏輯,下半年政策托底和地產(chǎn)調(diào)控加碼的可能性依然很大,也將最終改變地產(chǎn)板塊的走勢。
地產(chǎn)股將從絕地走向反擊
我們堅持自3月以來就反復重申的觀點:房地產(chǎn)二、三季度將低位震蕩,而在四季度會迎來趨勢性行情。展望未來,盡管三季度地產(chǎn)銷售可能環(huán)比改善,但是以下四大因素將從根本上制約估值中樞的提升:宏觀經(jīng)濟惡化、流動性趨緊、中報業(yè)績低于預期和政策風險累積。在三季度利空充分釋放的預判下,低估值的地產(chǎn)股將在四季度迎來新一輪的行情,其催化劑有三個:1、政策托底可能帶來的流動性改善和調(diào)控政策松動;2、推盤量的大幅增長會推動銷售環(huán)比提升,并抑制房價的過快上漲;3、十八屆三中全會和城鎮(zhèn)化會議可能釋放諸多利好信號,從而改變市場對大盤和地產(chǎn)股的悲觀預期。
投資建議
三季度標配地產(chǎn),并堅守業(yè)績確定的龍頭地產(chǎn)股。四季度超配地產(chǎn),并重點關注高增長的區(qū)域性地產(chǎn)股。推薦金地集團、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、南國置業(yè)、榮盛發(fā)展、金科股份、福星股份、中航地產(chǎn)。
風險提示
中美經(jīng)濟超預期下滑;地產(chǎn)融資重啟時間提前。
回顧歷史,總結(jié)規(guī)律
為探尋地產(chǎn)股波動之謎,我們回顧了房改以來的行情史,并總結(jié)出五大規(guī)律:第一,實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟雙重屬性共同決定股價走勢;第二,經(jīng)濟周期決定地產(chǎn)政策周期,地產(chǎn)政策周期平滑經(jīng)濟周期;第三,地產(chǎn)政策周期具有明顯的內(nèi)生性與滯后性;第四,板塊機會大于個股機會,把握趨勢重于研判價值;第五,地產(chǎn)股同步大盤且更富彈性。
路徑依賴決定板塊走勢
2013年上半年地產(chǎn)股的波動再次印證了以上五大規(guī)律,而中國經(jīng)濟也依然走在“經(jīng)濟下行——政策微調(diào)——房地產(chǎn)反彈——經(jīng)濟上行——房價上漲——調(diào)控趨緊——經(jīng)濟下行”的老路上。盡管市場對中國經(jīng)濟走內(nèi)生增長新路的預期愈來愈強,我們依然堅定的認為今年經(jīng)濟無法徹底擺脫對老路的依賴。這既是因為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和制度變革很難一蹴而就,也是因為政府必須兼顧短期經(jīng)濟的增長。
基于以上邏輯,下半年政策托底和地產(chǎn)調(diào)控加碼的可能性依然很大,也將最終改變地產(chǎn)板塊的走勢。
地產(chǎn)股將從絕地走向反擊
我們堅持自3月以來就反復重申的觀點:房地產(chǎn)二、三季度將低位震蕩,而在四季度會迎來趨勢性行情。展望未來,盡管三季度地產(chǎn)銷售可能環(huán)比改善,但是以下四大因素將從根本上制約估值中樞的提升:宏觀經(jīng)濟惡化、流動性趨緊、中報業(yè)績低于預期和政策風險累積。在三季度利空充分釋放的預判下,低估值的地產(chǎn)股將在四季度迎來新一輪的行情,其催化劑有三個:1、政策托底可能帶來的流動性改善和調(diào)控政策松動;2、推盤量的大幅增長會推動銷售環(huán)比提升,并抑制房價的過快上漲;3、十八屆三中全會和城鎮(zhèn)化會議可能釋放諸多利好信號,從而改變市場對大盤和地產(chǎn)股的悲觀預期。
投資建議
三季度標配地產(chǎn),并堅守業(yè)績確定的龍頭地產(chǎn)股。四季度超配地產(chǎn),并重點關注高增長的區(qū)域性地產(chǎn)股。推薦金地集團、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、南國置業(yè)、榮盛發(fā)展、金科股份、福星股份、中航地產(chǎn)。
風險提示
中美經(jīng)濟超預期下滑;地產(chǎn)融資重啟時間提前。
