十八屆三中全會(huì)長(zhǎng)達(dá)5000多字的公報(bào)，似乎只有“土地”等少數(shù)字眼涉及房地產(chǎn)。但細(xì)細(xì)看來(lái)卻別有門(mén)路：著力穩(wěn)增長(zhǎng)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制等等，都是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計(jì)的指向。
在公報(bào)的文件當(dāng)中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的，有以下幾個(gè)方面：
房地產(chǎn)行政性調(diào)控方式將弱化
公報(bào)指出，全面深化改革，必須立足于我國(guó)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段這個(gè)最大實(shí)際，堅(jiān)持發(fā)展仍是解決我國(guó)所有問(wèn)題的關(guān)鍵這個(gè)重大戰(zhàn)略判斷，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)體制改革牽引作用，推動(dòng)生產(chǎn)關(guān)系同生產(chǎn)力、上層建筑同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相適應(yīng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。
公報(bào)還指出，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，著力穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，沉著應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。
億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天等房地產(chǎn)界資深人士對(duì)此表示，穩(wěn)增長(zhǎng)仍將被決策層高度重視，成為中國(guó)改革發(fā)展核心基調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)作為牽動(dòng)全社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈條最多的基礎(chǔ)性行業(yè)，仍將發(fā)揮重要作用。
另外，將市場(chǎng)因素界定為資源配置的決定性作用而非基礎(chǔ)性作用，說(shuō)明行政性調(diào)控方式將逐漸弱化。這一基調(diào)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，以及金融市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)放等多個(gè)領(lǐng)域有所體現(xiàn)。
房?jī)r(jià)漲跌交由市場(chǎng)
公報(bào)指出，建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，是使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ)。必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性。
公報(bào)還指出，建立公平開(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)化是一個(gè)大方向。
業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)于保障性住房問(wèn)題，北京推行的自住型商品房，不但不會(huì)是短期的行為，有可能向全國(guó)推廣。
北京的自住型商品房，代表了一部分人購(gòu)房的需求。換而言之，就是政府發(fā)力保障低端人群住房，剩下的人群去市場(chǎng)上買(mǎi)房，價(jià)格交由市場(chǎng)去決定。
房產(chǎn)稅全面開(kāi)征并非鏡中月水中花
在公報(bào)里，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅改革并未被提及。
但是，這也不奇怪，全會(huì)決議是綱領(lǐng)性的，它提出要“完善稅收體制”，也暗含了要推進(jìn)財(cái)稅制度改革，但具體改革方案也要由經(jīng)濟(jì)體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組部署。
有一點(diǎn)可以肯定，三中全會(huì)是深化改革的動(dòng)員大會(huì)，包括房地產(chǎn)制度改革在內(nèi)，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革將全面有序推開(kāi)，對(duì)此我們應(yīng)該抱有信心。
一位接近住建部的人士介紹，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，不可能一蹴而就。但相關(guān)準(zhǔn)備工作也在進(jìn)行。上述接近住建部人士進(jìn)一步介紹，目前高層在做頂層設(shè)計(jì)中，已經(jīng)開(kāi)始考慮對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅獲取立法支持。
城鎮(zhèn)化建設(shè)將有重大突破
公報(bào)中另一個(gè)重點(diǎn)著墨的領(lǐng)域是城鎮(zhèn)化改革思路。
公報(bào)提出，“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。”同時(shí)提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。
最后一句表述尤其重要。此前，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)將成為此次三中全會(huì)改革方案的重頭戲。這一句正式表態(tài)雖未及市場(chǎng)預(yù)測(cè)般詳細(xì)，但基調(diào)果不其然。
當(dāng)然，對(duì)于此次提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，未來(lái)將有配套改革方案出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因?yàn)橥恋馗母餇可娴街T多復(fù)雜問(wèn)題，最有可能的方案是允許多地嘗試多種形式試點(diǎn)，集體土地與國(guó)有土地“同地同價(jià)”，集體建設(shè)用地直接入市、轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地的難度仍然很大。
中國(guó)未來(lái)幾年將更加注重市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)改革思路，有利于房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上從行政調(diào)控的高壓中得以解脫，回歸供需平衡的健康發(fā)展軌跡。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)在保障性住房供給增加的大前提下，一定會(huì)有緊松不一的地區(qū)差異化思路。
但總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中的市場(chǎng)機(jī)遇，無(wú)疑巨大。這一基調(diào)，起碼未來(lái)十年不會(huì)有大的改變。
在公報(bào)的文件當(dāng)中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的，有以下幾個(gè)方面：
房地產(chǎn)行政性調(diào)控方式將弱化
公報(bào)指出，全面深化改革，必須立足于我國(guó)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段這個(gè)最大實(shí)際，堅(jiān)持發(fā)展仍是解決我國(guó)所有問(wèn)題的關(guān)鍵這個(gè)重大戰(zhàn)略判斷，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)體制改革牽引作用，推動(dòng)生產(chǎn)關(guān)系同生產(chǎn)力、上層建筑同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相適應(yīng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。
公報(bào)還指出，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，著力穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，沉著應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。
億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天等房地產(chǎn)界資深人士對(duì)此表示，穩(wěn)增長(zhǎng)仍將被決策層高度重視，成為中國(guó)改革發(fā)展核心基調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)作為牽動(dòng)全社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈條最多的基礎(chǔ)性行業(yè)，仍將發(fā)揮重要作用。
另外，將市場(chǎng)因素界定為資源配置的決定性作用而非基礎(chǔ)性作用，說(shuō)明行政性調(diào)控方式將逐漸弱化。這一基調(diào)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，以及金融市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)放等多個(gè)領(lǐng)域有所體現(xiàn)。
房?jī)r(jià)漲跌交由市場(chǎng)
公報(bào)指出，建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，是使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ)。必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性。
公報(bào)還指出，建立公平開(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)化是一個(gè)大方向。
業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)于保障性住房問(wèn)題，北京推行的自住型商品房，不但不會(huì)是短期的行為，有可能向全國(guó)推廣。
北京的自住型商品房，代表了一部分人購(gòu)房的需求。換而言之，就是政府發(fā)力保障低端人群住房，剩下的人群去市場(chǎng)上買(mǎi)房，價(jià)格交由市場(chǎng)去決定。
房產(chǎn)稅全面開(kāi)征并非鏡中月水中花
在公報(bào)里，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅改革并未被提及。
但是，這也不奇怪，全會(huì)決議是綱領(lǐng)性的，它提出要“完善稅收體制”，也暗含了要推進(jìn)財(cái)稅制度改革，但具體改革方案也要由經(jīng)濟(jì)體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組部署。
有一點(diǎn)可以肯定，三中全會(huì)是深化改革的動(dòng)員大會(huì)，包括房地產(chǎn)制度改革在內(nèi)，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革將全面有序推開(kāi)，對(duì)此我們應(yīng)該抱有信心。
一位接近住建部的人士介紹，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，不可能一蹴而就。但相關(guān)準(zhǔn)備工作也在進(jìn)行。上述接近住建部人士進(jìn)一步介紹，目前高層在做頂層設(shè)計(jì)中，已經(jīng)開(kāi)始考慮對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅獲取立法支持。
城鎮(zhèn)化建設(shè)將有重大突破
公報(bào)中另一個(gè)重點(diǎn)著墨的領(lǐng)域是城鎮(zhèn)化改革思路。
公報(bào)提出，“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。”同時(shí)提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。
最后一句表述尤其重要。此前，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)將成為此次三中全會(huì)改革方案的重頭戲。這一句正式表態(tài)雖未及市場(chǎng)預(yù)測(cè)般詳細(xì)，但基調(diào)果不其然。
當(dāng)然，對(duì)于此次提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，未來(lái)將有配套改革方案出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因?yàn)橥恋馗母餇可娴街T多復(fù)雜問(wèn)題，最有可能的方案是允許多地嘗試多種形式試點(diǎn)，集體土地與國(guó)有土地“同地同價(jià)”，集體建設(shè)用地直接入市、轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地的難度仍然很大。
中國(guó)未來(lái)幾年將更加注重市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)改革思路，有利于房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上從行政調(diào)控的高壓中得以解脫，回歸供需平衡的健康發(fā)展軌跡。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)在保障性住房供給增加的大前提下，一定會(huì)有緊松不一的地區(qū)差異化思路。
但總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中的市場(chǎng)機(jī)遇，無(wú)疑巨大。這一基調(diào)，起碼未來(lái)十年不會(huì)有大的改變。
