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分析:中國未來十年的房地產(chǎn)政策

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2013-12-16  瀏覽次數(shù):237
核心提示:十八屆三中全會長達5000多字的公報,似乎只有“土地”等少數(shù)字眼涉及房地產(chǎn)。但細細看來卻別有門路:著力穩(wěn)增長、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、完善主要由市場決定價格的機制等等,都是對未來房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計的指向。
十八屆三中全會長達5000多字的公報,似乎只有“土地”等少數(shù)字眼涉及房地產(chǎn)。但細細看來卻別有門路:著力穩(wěn)增長、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、完善主要由市場決定價格的機制等等,都是對未來房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計的指向。
  
  在公報的文件當中,涉及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的,有以下幾個方面:
  
  房地產(chǎn)行政性調(diào)控方式將弱化
  
  公報指出,全面深化改革,必須立足于我國長期處于社會主義初級階段這個最大實際,堅持發(fā)展仍是解決我國所有問題的關(guān)鍵這個重大戰(zhàn)略判斷,以經(jīng)濟建設(shè)為中心,發(fā)揮經(jīng)濟體制改革牽引作用,推動生產(chǎn)關(guān)系同生產(chǎn)力、上層建筑同經(jīng)濟基礎(chǔ)相適應(yīng),推動經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。
  
  公報還指出,堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào),著力穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革,沉著應(yīng)對各種風(fēng)險挑戰(zhàn)。
  
  億翰智庫董事長陳嘯天等房地產(chǎn)界資深人士對此表示,穩(wěn)增長仍將被決策層高度重視,成為中國改革發(fā)展核心基調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)作為牽動全社會產(chǎn)業(yè)鏈條最多的基礎(chǔ)性行業(yè),仍將發(fā)揮重要作用。
  
  另外,將市場因素界定為資源配置的決定性作用而非基礎(chǔ)性作用,說明行政性調(diào)控方式將逐漸弱化。這一基調(diào)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn),以及金融市場進一步開放等多個領(lǐng)域有所體現(xiàn)。
  
  房價漲跌交由市場
  
  公報指出,建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系,是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ)。必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭,消費者自由選擇、自主消費,商品和要素自由流動、平等交換的現(xiàn)代市場體系,著力清除市場壁壘,提高資源配置效率和公平性。
  
  公報還指出,建立公平開放透明的市場規(guī)則,完善主要由市場決定價格的機制。
  
  中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,在樓市調(diào)控長效機制建立方面,逐步淡化行政手段,回歸市場化是一個大方向。
  
  業(yè)內(nèi)人士表示,關(guān)于保障性住房問題,北京推行的自住型商品房,不但不會是短期的行為,有可能向全國推廣。
  
  北京的自住型商品房,代表了一部分人購房的需求。換而言之,就是政府發(fā)力保障低端人群住房,剩下的人群去市場上買房,價格交由市場去決定。
  
  房產(chǎn)稅全面開征并非鏡中月水中花
  
  在公報里,業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅改革并未被提及。
  
  但是,這也不奇怪,全會決議是綱領(lǐng)性的,它提出要“完善稅收體制”,也暗含了要推進財稅制度改革,但具體改革方案也要由經(jīng)濟體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組部署。
  
  有一點可以肯定,三中全會是深化改革的動員大會,包括房地產(chǎn)制度改革在內(nèi),經(jīng)濟領(lǐng)域的改革將全面有序推開,對此我們應(yīng)該抱有信心。
  
  一位接近住建部的人士介紹,房地產(chǎn)長效機制的建立是一個漸進式的過程,不可能一蹴而就。但相關(guān)準備工作也在進行。上述接近住建部人士進一步介紹,目前高層在做頂層設(shè)計中,已經(jīng)開始考慮對于開征房產(chǎn)稅獲取立法支持。
  
  城鎮(zhèn)化建設(shè)將有重大突破
  
  公報中另一個重點著墨的領(lǐng)域是城鎮(zhèn)化改革思路。
  
  公報提出,“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機制,形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系,讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系,賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置,完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。”同時提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。
  
  最后一句表述尤其重要。此前,業(yè)內(nèi)預(yù)測農(nóng)用地流轉(zhuǎn)將成為此次三中全會改革方案的重頭戲。這一句正式表態(tài)雖未及市場預(yù)測般詳細,但基調(diào)果不其然。
  
  當然,對于此次提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”,未來將有配套改革方案出臺。業(yè)內(nèi)人士認為,因為土地改革牽涉到諸多復(fù)雜問題,最有可能的方案是允許多地嘗試多種形式試點,集體土地與國有土地“同地同價”,集體建設(shè)用地直接入市、轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地的難度仍然很大。
  
  中國未來幾年將更加注重市場化的經(jīng)濟改革思路,有利于房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上從行政調(diào)控的高壓中得以解脫,回歸供需平衡的健康發(fā)展軌跡。未來房地產(chǎn)業(yè)在保障性住房供給增加的大前提下,一定會有緊松不一的地區(qū)差異化思路。
  
  但總體來說,房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化推進過程中的市場機遇,無疑巨大。這一基調(diào),起碼未來十年不會有大的改變。
 
 
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